Comprar un piso en Andorra siendo extranjero es posible, pero desde 2024 el Govern ha puesto freno a la inversión inmobiliaria de fuera para proteger la vivienda de los residentes. Si no vives en Andorra, o llevas menos de 3 años de residencia, necesitas una autorización y pagas un impuesto específico que en 2026 se ha duplicado. En esta guía te explico quién lo paga, cuánto cuesta en total una compra y qué impuestos hay después.
Lo esencial
- Se considera inversión extranjera la compra por no residentes y por residentes con menos de 3 años de residencia ininterrumpida.
- Necesita autorización de inversión extranjera (tasa de 300 €; el Govern resuelve en un máximo de 2 meses, salvo prórroga).
- Impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria (IEI): 6 % en el primer inmueble y 10 % en los siguientes, desde el 13 de febrero de 2026.
- Además, el comprador paga el ITP del 4 % (1 % Govern + 3 % comú).
- Precio medio de venta en el 3.er trimestre de 2026: unos 976.000 € (8.143 €/m²).
¿Quién es “inversor extranjero” al comprar vivienda?
Según la Ley de 2024 que modificó la Ley de inversión extranjera, son inversión extranjera inmobiliaria las compras de inmuebles en Andorra hechas por:
- Personas físicas no residentes en Andorra.
- Residentes con menos de 3 años de residencia ininterrumpida, contados desde que obtuvieron el permiso de inmigración.
- Sociedades de nacionalidad extranjera.
- Sociedades andorranas con un 50 % o más de capital o derechos de voto en manos extranjeras (y, en ciertos casos, también con más de un 5 %).
La buena noticia para quien se instala: cuando un residente supera los 3 años de residencia, sus compras dejan de considerarse inversión extranjera. Si vives aquí desde hace poco, a veces sale a cuenta esperar. Ojo: si después pierdes la residencia, tus inversiones vuelven a ser extranjeras, y lo pagado no se devuelve.
El impuesto sobre la inversión extranjera inmobiliaria (IEI)
La llamada Ley Òmnibus II (Ley de continuidad y consolidación de las medidas para el crecimiento sostenible), en vigor desde el 13 de febrero de 2026, duplicó este impuesto:
| Compra | Antes | Desde el 13/2/2026 |
|---|---|---|
| Primer inmueble | 3 % | 6 % |
| Segundo inmueble y siguientes | 5 % | 10 % |
El Govern destina estos ingresos a políticas de vivienda de alquiler y diversificación económica. La ley prevé exenciones en determinados supuestos; según el nuevo reglamento, se acreditan directamente ante el notario (y, si la compra es para una actividad mercantil, con una resolución de Tributs). Consulta con el notario si tu caso puede estar exento.
Otros impuestos de la compra
ITP: 4 % para el comprador
El impuesto indirecto sobre las transmisiones patrimoniales (ITP) grava toda compra de inmuebles. Lo paga el comprador sobre el valor real del inmueble y es del 4 %: un 1 % para el Govern y un 3 % para el comú.
Plusvalía: la paga el vendedor
Cuando vendes un inmueble con beneficio pagas el impuesto sobre plusvalías, del 1 % al 15 % según el caso. Está exenta la venta de la vivienda habitual y permanente de una persona física. Si el vendedor no es residente, se le retiene un 5 %.
Cuidado con dejar el piso vacío
Desde la reforma de la vivienda existe el impuesto sobre viviendas vacías (IHB): si un piso que se podría alquilar está desocupado más de dos años sin causa justificada, el propietario paga 5,05 € por m² útil al año. No se aplica a las segundas residencias de uso familiar ni a los pisos en venta a través de una inmobiliaria, entre otros casos.
Ejemplo: cuánto cuesta comprar un piso de 500.000 €
| Concepto | No residente (1.er inmueble) | Residente con más de 3 años |
|---|---|---|
| Precio | 500.000 € | 500.000 € |
| IEI (6 %) | 30.000 € | 0 € |
| ITP (4 %) | 20.000 € | 20.000 € |
| Tasa de inversión extranjera | 300 € | 0 € |
| Total sin notario ni gestoría | 550.300 € | 520.000 € |
Cálculo orientativo sobre el precio de compra. Faltan los honorarios del notario, el registro y la gestoría o el abogado.
¿Cuánto cuesta un piso en Andorra?
Según el informe del portal Pisos.ad del 3.er trimestre de 2026 (publicado por El Periòdic), había 698 pisos en venta con un precio medio de 976.032 € (8.142,94 €/m²) y una mediana de 784.000 €. Las diferencias por parroquia son enormes: en Escaldes-Engordany la media rondaba 1,29 millones (9.814 €/m²), y en Encamp unos 521.000 € (6.030 €/m²). Si buscas alquiler, mira el precio del alquiler por parroquia.
Paso a paso para comprar siendo extranjero
- Comprueba si tu compra es inversión extranjera (no residente o menos de 3 años de residencia).
- Si quieres financiarla, habla antes con uno de los tres bancos andorranos: te pedirán un KYC completo.
- Pide la autorización de inversión extranjera (300 €) antes de firmar la escritura.
- Firma ante notario y paga el ITP y, si te corresponde, el IEI.
- Si el piso es tu residencia, empadrónate en el comú (mira los primeros trámites).
¿Comprar te da la residencia? No por sí solo. La residencia sin actividad lucrativa (residencia pasiva) exige, entre otros requisitos, una inversión mínima elevada en Andorra (las reformas de 2025 y 2026 la han endurecido; confirma la cifra vigente con el Servei d’Immigració), además de ingresos suficientes y un seguro médico. Lo tienes resumido en tipos de residencia.
Preguntas frecuentes
¿Un extranjero puede comprar vivienda en Andorra?
Sí, con la autorización de inversión extranjera y pagando el IEI (6 % el primer inmueble, 10 % los siguientes), salvo que esté exento.
Soy residente desde hace 1 año, ¿pago el IEI?
En principio sí, porque se considera inversión extranjera hasta los 3 años de residencia ininterrumpida. Pregunta al notario por posibles exenciones.
¿Quién paga el ITP, el comprador o el vendedor?
El comprador. El vendedor paga, en su caso, la plusvalía.
Fuentes: Ley del 1 de febrero de 2024 (BOPA núm. 26, 28/2/2024); Govern d’Andorra, nota de presentación de la Ley Òmnibus II y otros impuestos (ITP, plusvalía, IHB); El Periòdic, 26/2/2026. Revisado en octubre de 2026. Esta guía es informativa; antes de comprar consulta con un notario o un abogado.
Foto: Canillo (Andorra), de Luis Miguel Bugallo Sánchez (Lmbuga), Wikimedia Commons, licencia CC BY-SA 3.0.